Nieuws
Begin november werden in de commissie Leefmilieu van het Vlaams Parlement de decreten goedgekeurd die de zogenaamde bouwshift, of dat wat er nog rest van de befaamde betonstop, moeten regelen. Om de inname van open ruimte tegen 2025 te halveren en tegen 2040 volledig te stoppen, is een drastische kentering nodig, ondersteund door slimme en betaalbare flankerende maatregelen. Maar de strakke deadlines ten spijt, lijkt de weg die nu gekozen wordt vooral die van de minste weerstand. Vlaanderen schuift de hete aardappel door naar lokale besturen en toekomstige regeringen. En dreigt hen bovendien nog eens stokken in de wielen te steken met de uitwerking van een planschaderegeling die aan elk planningsinitiatief voor het creëren of vrijwaren van open ruimte een gigantisch – en vooral onnodig – prijskaartje hangt.
Gezocht: ruimte voor open ruimte
Zowat één derde van Vlaanderen is vandaag al ingenomen voor wonen, werken en recreatie; dat noemen we het ruimtebeslag. 16% is verhard, ruim drie keer méér dan het Europees gemiddelde. We tellen 3 miljoen woningen, waarvan zowat één op vier gelegen langs linten of nog meer verspreid. Voor open ruimte blijft weinig plaats over. De inzet van de bouwshift is dan ook hoog, de tijdslijn ambitieus, maar de doelstellingen extreem relevant. Niet alleen moet ons bijkomend ruimtebeslag tegen 2040 naar nul evolueren, in lijn met de goedgekeurde ambities van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen zullen daarbij zo’n 30.000 ha nog onbebouwde maar voor bebouwing bestemde gronden gevrijwaard moeten worden. Met andere woorden: de harde gewestplanbestemming moet er geschrapt worden en omgezet naar landbouw, bos of natuur.
Bescherming voor zonevreemde bossen en natuur?
In principe biedt de bouwshift daarmee enorme kansen voor zowel de realisatie als de bescherming van bos en natuur. Want waar willen we deze 30.000 ha ‘te neutraliseren oppervlakte’ halen? De ‘Taskforce Bouwshift’, een expertencommissie die zich in 2021 boog over de realisatie van de bouwshift, kijkt in eerste instantie naar zo’n 11.000 ha kwetsbare en waardevolle gebieden, nog onbebouwd maar bedreigd door een harde bestemming. Het gaat om gebieden met een hoge habitatwaarde en/of koolstofvang, om bossen, wetlands, overstromingsgevoelige gebieden en erfgoedlandschappen.
Een onderzoek van Hogent identificeerde hierbinnen ruim 5.600 ha bossen op nu nog onbenutte percelen onder een harde bestemming (woonzones, industrie, etc.). De onderzoekers noemen deze bossen prioritair bedreigd, want bij het realiseren van hun bestemming dreigen ze volledig gerooid te worden. Ze zitten met andere woorden in de ‘frontlinie’ van de zonevreemde bossen. Die problematiek is natuurlijk niet nieuw, maar sinds het debacle met de boskaart waarmee voormalig minister Joke Schauvliege in 2017 een poging ondernam tot de bescherming van onze meest kwetsbare waardevolle bossen maar daarin glansrijk faalde, zijn er geen noemenswaardige stappen vooruit gezet voor een beter bosbehoud.
Het voorstel van de expertencommissie is in dat licht interessant: ze vragen de Vlaamse Overheid om haar verantwoordelijkheid te nemen en werk te maken van de bescherming van deze gebieden op het Vlaams niveau. Een eerste aanzet daarvoor wordt gegeven met de regeling rond watergevoelige openruimtegebieden (WORG’s). Voor deze gronden (zo’n 1.600 ha), die absoluut van bebouwing gevrijwaard moeten worden om ons te wapenen tegen wateroverlast in de toekomst, toont Vlaanderen zich bereid de bevoegdheid en de factuur voor herbestemming over te nemen van de lokale besturen. Diezelfde logica kan gevolgd worden voor waardevolle en bedreigde bossen en andere kwetsbare gebieden. Meer onderzoek naar de afbakening ervan zal daarbij absoluut nodig zijn, want ook bossen in niet-harde bestemmingen (zoals landbouw, recreatiegebied en groenzones) zijn vandaag onvoldoende beschermd. Maar in elk geval: een degelijke regeling voor de Bouwshift creëert – letterlijk – ruimte voor een beter bosbeleid.
Vrijwaren van woonreservegebieden: een no brainer
Een andere belangrijke groep gronden zijn de nog onbebouwde woonuitbreidingsgebieden – naar schatting 12.000 ha. Bij de inkleuring van de gewestplannen in de jaren ‘70 werd een immens overaanbod aan woonreservegebieden ingekleurd, oorspronkelijk bedoeld voor doelgerichte publieke projecten en groepswoningbouw, maar vandaag via talrijke achterpoortjes in de regelgeving helaas ook vlot ontwikkelbaar door particulieren en private spelers. Nochtans gaat het hier veelal om grote, aaneengesloten open ruimte gebieden, waarvan amper 2% goed gelegen is voor een kernversterkend beleid en een groot deel bovendien in overstromingsgevoelig gebied. Door deze gebieden te vrijwaren, wordt niet alleen ongewenste bebouwing vermeden maar komen in één klap ook duizenden hectaren vrij voor bebossing, natuur en (stads)landbouw.
Vlaanderen plaatst deze gebieden daarom onder een ‘stolp’ tot 2040, op zich een goede zaak. Gemeenten krijgen drie opties voor de toekomst ervan. Ofwel kiezen ze voor herbestemming tot open ruimte, waarbij ze de eigenaars stevig moeten vergoeden voor het waardeverlies maar gedeeltelijk kunnen terugvallen op een nieuw Vlaams Bouwshiftfonds dat tot 60% van de kosten dekt (de grondige maar ambitieuze optie). Ofwel geven ze de gebieden via een collegebesluit en na een openbaar onderzoek vrij voor ontwikkeling (de meest lucratieve optie). Of ze kiezen niet en wachten tot 2040, waarna de bevoegdheid voor de herbestemming – en de bijhorende factuur – naar het Vlaams niveau verschuift (de makkelijkste maar ook onzekere optie).
Planschade door het dak: onnodig, onrealistisch en onrechtvaardig
Helaas rammelt de stolp langs verschillende kanten. Bevragingen uit het verleden tonen dat lokale besturen slechts een minderheid van hun woonuitbreidingsgebieden wíllen herbestemmen, wat niet kan verbazen gemeenten vanuit de personenbelasting en de onroerende voorheffing financieel beloond worden voor het ontwikkelen van grond. Of de vrijgaveprocedure met openbaar onderzoek die ontwikkelingsdrang kan temperen is nog zeer de vraag. Experten stellen zich bovendien vragen bij de juridische soliditeit van het systeem, dat eigenaars in het ongewisse laat tot 2040.
Maar dé angel van het hele akkoord is ongetwijfeld de nieuwe planschaderegeling die eraan verbonden wordt. Het idee van planschade is niet nieuw of vreemd; eigenaars worden bij het omzetten van hun grond van een harde naar een zachte bestemming vergoed voor het verlies van grondwaarde en bouwrechten. Maar, zo een vergoeding moet wel proportioneel zijn. Waar deze vandaag vertrekt van 80% van de aankoopwaarde van een perceel en verder daalt naarmate percelen minder goed gelegen of ontwikkelbaar zijn (bv. niet langs een uitgeruste weg), vertrekt het nieuwe decreet vanuit 100% van de marktwaarde van een perceel. En dat is geen klein verschil. Het merendeel daarvan zal terechtkomen bij lokale besturen, die bevoegd zijn voor herbestemmingen. Maar nu al kunnen zij deze kosten nauwelijks dragen. Daardoor is de verwachting dat er op het terrein maar weinig van de bouwshift in huis zal komen, zelfs bij de woonuitbreidingsgebieden waar de steun vanuit het Bouwshiftfonds snel tekort zal schieten.
Experten schatten de kostprijs van de volledige bouwshift in 2020 al tussen 12 en 31 miljard in de nieuwe regeling, tegenover 5 miljard in de huidige regeling. Die enorme vork heeft te maken met hoe de berekening precies gemaakt zal worden, en welke ‘afwaarderingscriteria’ worden opgenomen. Zo zou het al dan niet vergoeden van gronden die verder dan 50 meter van een uitgeruste weg liggen (één van de discussiepunten op dit moment) een enorm verschil maken. Maar die criteria kunnen ook nuttig ingezet worden om keuzes te sturen; bv. door het verlagen van de compensatie bij overstromingsrisico’s, een hoge natuurwaarde óf de aanwezigheid van (oud) bos.
Het doel en de middelen
Heel wat andere Europese landen kennen planschaderegelingen, maar nergens is die zo genereus als hetgeen hier voorligt. Naar schatting wordt zo’n 2% van de Vlamingen ‘geraakt’ door de bouwshift. Vlaanderen dreigt daarmee niet alleen haar eigen doelstellingen te ondermijnen, maar ook miljoenen publiek geld cadeau te geven aan een zeer kleine, en over het algemeen reeds gegoede, groep eigenaars. Wetende dat eigenaars nooit belast zijn op de meerwaarde dartie de toekenning van bouwrechten in de jaren ‘70 opleverde, en dat er bovendien een disproportionele planbatenregeling (de belasting die een eigenaar sinds 2009 betaalt op herbestemming in zijn voordeel) tegenover staat, is dit systeem dus niet alleen mank maar ook fundamenteel onrechtvaardig.
Toch blijft de bouwshift zelf, of toch de doelstellingen die ze voorschrijft, extreem relevant voor onze open ruimte. Geen bos zonder grond. Maar misschien is het kalf nog niet geheel verdronken. Het voorliggend decreet bevat een aantal goede principes (vrijwaren van woonuitbreidingsgebieden, aanpak WORG’s, oprichting van een bouwshiftfonds), en de uitvoeringsbesluiten die o.m. de berekeningsmethode voor de planschade moeten vastleggen kunnen nog een grote impact hebben. Hopelijk kan de Vlaamse regering de scheefgelopen bouwshift daarin nog enigszins rechttrekken.
